從連動債看「以房養老」

【摘要10.3.2009江雅綺 蘋果】金管會有意推動「以房養老」政策，於社會保險之外，增進老人福利，但鑑於去年連動債風暴未遠，對此類金融商品的販賣與包裝，實應予法制加以規範，才能真正落實福利政策。在此藉由一些英國實施「以房養老」政策的經驗，提出幾項建議供執政者參考。

所謂「以房養老」，等於是把房子的資產價值切割，透過一系列法律產權的分化操作，進行「資產活化」，讓死的資產也可以變出活的現金來。英國將其名為（資產釋出），其主要分為兩種：一種是「終生貸款」，性質類似附條件的借款契約，即老人以房屋為擔保，向銀行借款，期間利息可分期或於清償期時一次償付，而清償期何時開始，則以老人死亡或出售房屋的時間點決定。

另一種是「反向房屋貸款」，老人出售全部或部分房屋所有權抵換現金，但仍保有居住權利，由屋主成為租客。台灣希望進行的「以房養老」，應較傾向前者。

目前在英國，通常一般人對是否採行「終生貸款」的最大考量，是「繼承」和「利息」。首先，若達法定可貸款年齡55歲，即開始向銀行借款，則銀行考量平均壽命尚長，願意借的金額變小；但由於當事人死後才須償還利息，利息卻隨著時間增加。其次，「終生貸款」計劃將房子的價值「釋出」之後，父母得以養老，但子女則無產可繼，有些英國人因此不願考慮。

倘若台灣的「終生貸款」，未來透過金融商品契約執行，根據先前「連動債」的慘痛經驗，筆者建議主管機關在「契約內容及銷售方式」上一定要有明確的規範。最好主管單位能夠設計一份「定型化」契約，尤其重要的是應明定「借款的比率」與「利息上限」，以避免銀行反而利用這項商品，從老人身上圖利。

銷售商品時，也應嚴格要求銀行人員，要「盡告知義務」。清楚的告知老人，這項契約將使子女無產可繼承，且日後房屋的價值貶損，該負擔的利息等，莫讓老人陷於這是「另類福利金」的錯覺。

另外，銷售契約時，服務人員提供「為客戶生涯規劃」的諮詢過程，包含對老人的實際理財需求，與老人的預期壽命，做整體考量，並告知「以房養老」的優缺點。這是因為老人一旦接受「終生貸款以房養老」，則日後想要取消契約，成本將十分高昂。若沒被充分告知，「福利」政策最後可能引起民怨。

最後，英國雖開放「資產釋出」，但另外有長期照顧與老人退休福利系統。「以房養老」雖是一活化資產的良策，筆者也期待，這將僅是社會保險體系的一小部分，未來台灣的老人照護與福利系統將更為完善。 【英國里茲大學法學博士候選人】